2022年1月時点、米国株の暴落や投資信託の下落が起こり、損失を免れない投資家さんが沢山いると思います。私自身、大きな損は無いものの昨年からの含み益はほぼ無くなって売却という形になりました。
ただしお金を銀行に置いておくことは、デフレと円安の日本ではリスクでしかありません。投資は続けなければ自分や家族のために十分な資産を確保できません。
資産を増やす方法は不動産投資、株、投資信託、FX等、色々あります。これら全てをやりましたが、総合的には不動産投資が一番優れていると思います。
また流行りのSNS等のネットビジネスは、どちらかと言えばフロー型のビジネスで手を抜くと収入が止まってしまいます。そいう観点ではサラリーマンにはあまり向いていないビジネスです。
- 私自身、不動産投資が一番安定的に儲かっているから（実績は下記）
- 「手間の少なさ・安定性・リターン」の総合点が高い
下記は私の不動産投資の総合収支です。現在は年間400万円のキャッシュフローがあります。
年収が500万円以上、100万円以上の余剰資金があり長期、かつ安定的に資産を増やしたいなら、不動産投資をおすすめします。
もくじ
不動産投資をおすすめする理由
景気や為替に影響されない
株やFXは景気や為替に連動しています。
私も経験がありますが、経済に関する一大事やイベントがある度にチャートをチェックして気にしなければなりません。また相場に変動があり含み損が出ている時は、気になって心臓に悪いです。
家賃収入をメインとした不動産投資の場合、このような一喜一憂はなく非常に安定しています。
私の実際の投資内容を例に、どれだけ安定しているか説明しますね
先ず私が不動産投資をしていた過去10年間、大きくこれらのイベントがありました。10年もあるとこんなに色々起こります。もちろん投資環境にも大きく影響します。
- 日経平均株価：約15,000円～約30,000円の変動
- ドル円為替レート：約100円～125円の変動
- 消費税増税：5％→8％→10％
- コロナウイスルによる景気低迷
では私の不動産投資の運用結果はどうだったか？？
グラフの通り、景気や為替の影響は全く受けていません
でも物件を買い増したので、売り上げが増えただけでは？
それも有りますが、所有物件毎でも景気の影響を一切受けていません。
物件毎の売上を見てください。過去10年間安定しています。
ご覧の通り、売上額が非常に安定しています。(綺麗に横ばい）
これが不動産投資の安定性です。
ほぼ何もしなくても良い
不動産投資はオーナーの作業が非常に少ないです。
株やFXはどうでしょうか。真面目にやるならこれらの作業に追われます。
- 保有株企業の決算チェック
- 日々の長期国債金利チェック
- 為替のチェック
- 経済ニュースのチェック
- ポジションの売買
- 最新知識の勉強
私も株やFXをやっているのでわかります。正直、サラリーマンをしながらこれらの作業をしっかり行うのは非常に辛いです。逆にこれをやらないと簡単に足元をすくわれます。それでも勝ったなら、それは単なる運です。どこかで大きく負けます。
では不動産20部屋を保有している私の作業量を説明しますね
- 約1回/2ヶ月の不動産管理会社とのメール（入居・退去・修理について）
- 1回/4ヶ月の会計ソフトへの記帳（ほぼソフトで自動）
- 毎年1月に税理士から言われた書類を出す
20部屋持っていてこれだけです。正確にいうと区分所有は年に1回も管理会社と話しません。常に満室で何も起きませんので。
これらの作業時間を累計すると、年間で10時間以内でしょうか。年10時間働いて手取り400万円もらえるんです。時給なら40万円です。
レバレッジの力で大きな収入を得られる
不動産投資の醍醐味の一つがレバレッジです。要は小さな手出し（出費）で大きなお金を動かすことができます。
不動産投資を全て自己資金でやる人は非常に少ないです（中古戸建投資などはありますが）。大体は金融機関から融資を引いて物件を買います。頭金は100万円だが買う物件は3,000万円、のような感じです。ではレバレッジがある場合どういう差がつくか。
資金100万円の場合：
利回り10％の場合 → 10万円のリターン
資金3000万円（自己資金100万円、融資2,900万円）の場合：
利回り10％の場合 → 300万円のリターン
同じ資金でも大きな差ですよね。
もちろん株やFXでも信用取引というレバレッジをかけられます。ただ不動産とは性質が異なります。不動産の場合は、その物件にある程度安定した価値があると金融機関が認めているため資金を出します。
要はリスクの高い物件は、金融機関はお金を出しません。万能ではありませんが、物件の良し悪しを、ある程度金融機関がチェックしてくれます。
株などの信用取引は借りたお金を紙クズ株に使おうが関係ありません。全ては自分次第です。また前項で説明したように、日々の研鑽を積まなければレバレッジは諸刃の剣として何倍もの損失を生みます。
ちなみに、毎月20万円以上のキャッシュフローを稼いでいる博多の木造アパートは物件費用2,692万円に対して2,650万円の融資をしてもらいました。物件代としては約40万円しか払っていません。
40万円支払って毎月20万円以上、安定的に稼げる投資がどこにあるでしょうか。
自分でコントロールできる
不動産投資の特徴であり、優秀な点が自分である程度コントロールできることです。売上を上げるために例えば下記のような施策を打つことができます。
- リノベーションして家賃や入居率を上げる
- リノベーションを自分でしたり、便利屋にしてコストを制御する
- 優秀な管理会社を選択して入居率を上げる
- 客付けに報酬を出すことで入居率を上げる
- 部屋にウォシュレットや家電をつけ満足度を上げて退去率を下げる
- 銀行と交渉や、借り換えをして返済額を減らし、手取りを上げる
これはできることの一部です。プロ大家さんはもっといろんなことをしています。なので不動産投資は投資ではなく「不動産事業」と呼ばれる理由です。自分で改善ができるんです。
一方その他の投資はどうでしょうか。
手持ちの株が上がるように何かできますか？円高なるように何か仕掛けられますか？
やれてもリスクを察知して売買しキャッシュ比率を調整するぐらいです。それを毎回絶妙なタイミングでできるのか。ほぼ不可能です。
担保価値がある
不動産は実物が存在する投資です。そこに行けば土地と建物があり誰かが住んでいます。
既に説明したように、不動産はそれ自体に安定した価値があるため金融機関がお金を出します。要は担保価値があります。担保価値がある資産を持つと、おまけでできることがあります。
- 不動産を担保に次の物件の融資を引く、または好条件を引き出す
- 急なキャッシュがいる場合は、不動産担保ローンで資金調達できる
では手持ちの株やFXのポジションをもとに金融機関がお金を貸してくれるでしょうか。答えはNOですね。それは、それだけ株やFXに変動要素があるという事です。友人が株を500万円分持っているので100万円貸して欲しいと言われたら、「価値が暴落したら・・・」と警戒しますよね。そう言うことなんです。
ちなみに千葉アパートの融資は、博多アパートを担保に入れて3000万円の融資を引きました。築古なので担保無しではここまで借りれなかったかもしれません。
良い投資先が無い時には、繰上返済という投資ができる
不動産投資のセオリーや本では、ローンの繰上げ返済はあまり推奨されていません。お金があるなら次の物件を買う方が好まれます。またローン返済はテナントの家賃収入から支払うので、他人が返してくれる借金です。そう言う意味では自腹で繰上げ返済するのは無駄という理論になります。
ただ今のように、多くの人が高評価で今後も間違いないと言われた米国株も予想に反して暴落している時です。どこに良い投資があるのか非常にわかりにくいです。とは言えど現金を銀行に入れているのは、私からすれば自殺行為です。お金が死んでいる状態です。
そこで手持ち物件の繰上げ返済なのです。
これは賛否両論がありますので私の持論ですが、良い投資というのは「手元に100万あったとして、その100万円から一番多くお金が生まれる方法」と思っています。良い投資がない環境では、繰上げ返済はこの定義でいう良い投資になれます。
これは千葉木造一棟で最近行った、実際の繰上げ返済内容です
返済額：200万円
毎月の返済：14.1万円 → 13.1万円
年間の手取UP：12万円
利回り：6％
200万円を投下することで６％のリターンを得ることができました。毎月の返済額が減りますので、確実にこの数字は生まれます。世間で安定した６％のリターンが見込める投資は少ないです。
また200万円を返済したことによって、負債が減って純資産が増えますので200万円は捨て金ではなく、しっかり自分のバランスシートに寄与します。これが投資じゃなくて何なんでしょうか。
それでも不安が残るものです
人は新しいことをするのは怖いです。もちろんここまで聞いても「どうせ空室や修理代がかかって儲けないんでしょ」と思ってしまいます。
このグラフは既に空室や日々の修繕を考慮したものです
もちろんこれとは別に200万円の屋根外壁塗り替えを2回していますので400万円かけました。それにより入居率も上がりましたし、何より400万円は1年でリカバリーできます。なんせ毎年400万円手元に余りますので問題ではありません。
また、博多木造は今年2022年でローンが終わります。この物件の市場価値は少なく見積もっても2,000万円はあります。キャッシュフローだけではなく、売れば一軒だけでも2,000万円を手に入れられます。
他の物件も同様に10年後ぐらいに安めに手放しても合計3000万円の利益があります。キャッシュで日常を潤してくれた後に、売却でも利益を与えてくれるのが不動産です。
また不動産売却益については分離課税で約20％です。したがって給与や暗号通貨のように大きく儲ければ40〜50％のように恐ろしく高い税金が適用されません。最後の最後まで投資家に優しいのです。
何から始めれば良いのか
他の投資も同じですが「知識獲得→比較→購入」の３ステップが大事です。不動産は購入までのプロセスが大事ですので、少なくともステップ１、２に半年間はかけましょう。
ステップ１ セミナーや相談
先ずは知識を付けることが失敗しない方法です。
ではどうやったら効率的に知識を得ることができるか？それはセミナーや相談が一番手っ取り早いです。この方法にはメリットデメリットがあります。
- プロが体系的にわかりやすく教えてくれる
- 本を読むより、目の前で聞いた方が断然理解しやすい
- 無料
セミナーは良くも悪くもお客になってほしい、物件を買って欲しいと思っている会社が行います。したがってちゃんと理解してもらわなければ購入を検討できないので、相手も本気で教えてくれます。
悪い言い方をすると、相手の売りたいという動機を使ってプロから無料で勉強させてもらうということです。ただ本当に気に入ったり、良い物件があればもちろんそのまま相談すれば良いと思います。私は実際セミナーがきっかけで博多木造を買っています。毎月20万円を産んでいることは既に言いましたね。
- 営業をされる
デメリットはこれ一つだけです。相手もボランティアで教えてくれるわけではありません。最終的に自分達から買って欲しいから無料セミナーや相談を提供しています。
ただし、詰まるところ買う意思がなければ、そう明確に言えばいいだけです。今の社会では変なことをするとすぐネットで広まりますので、無理な営業をかけることはないです。せいぜい自己資金や買いたい時期、その他希望を聞かれて案件を紹介されるぐらいです。その案件情報でさえ勉強のネタになるので逆に良いことと言えます。
「騙されないか不安・・・」という人は規模の小さい企業のセミナーに行かなければとりあえず大丈夫です。先程言った通り、しっかりした会社になるほど悪いことはできませんので。
新築・中古マンション投資の1から10まで伝えるセミナー ⇒
【新日本地所】
優良な会社面談を一括で設定して時間節約したい人は ⇒ 【一括面談くん】
ステップ２ 比較する
何事もそうですが、色々比較することで物事がわかり、そして好条件の物件を選択できます。
これはステップ１の知識獲得の続きです。いろんな物件情報を検索したり、紹介してもらったり、内見したりすることで何が良いのか自然にわかるようになります。
でもザックリどんな不動産を選ぶべきなの？
個人的な意見ですが、総合すると築年数10年代の中古不動産が
良いと思います。（それを探すのが難しいのですが）
Oh!Ya(オーヤ)
条件設定すると希望の物件を紹介、比較できるサービス ⇒ 【タウンライフ不動産投資】
ステップ３ 購入する
ここまで来れば、あとは事務処理ですので大したことはありません。
不動産は「不動」というだけあって、後で動かしたり交換したりはできません。従ってステップ１と２が大事ですし、逆に言えばこの２ステップをしっかり行えば、あとは上手く行きます。私の物件は購入後10年以上、手間がかからず同じ売上をただただ毎月生んでくれます。
中立的な立場で、しかも無料で希望に合う不動産会社を提案してくれる ⇒ベストチョイス
東京の中古ワンルームマンション投資をメインとした投資 ⇒ 日本信託
まとめ（やっぱり不動産が一番良い投資）
これだけ実例付きで実証されていますので、不動産投資について否定の余地はないと思います。
私たちは不景気や災害、コロナなど子供の将来や老後生活を脅かす色々な要素に囲まれています。一方、給与だけで安心できるレベルまで行くのは今の世の中難しいです。従って私は投資は自分と家族の人生を良くするための義務だと思っています。
不動産投資は長期的に安定し、比較的大きい金額の収入を得られる優秀な投資です。年収500万円以上（欲を言えば600万円）で、100万円以上の資金がある人は、自分の一回きりの人生をより良くするために不動産投資を考えてみてください。
もちろんデメリットもありますので、最低どの様な事を避けなければならないのかは知っていてください。そのためにもセミナー等は出るべきです。
