不動産投資は他の投資方法に比べて、比較的リスクが少ない投資方法だと言われています。しかし、不動産投資にも何もリスクがないわけではなく、やり方によっては損失が出てしまうことも考えられえます。そこで今回は、不動産投資のデメリットとその対処方法についてご紹介していきます。
もくじ
不動産投資とは？
不動産投資とは、誰かに貸すための不動産を所有し、それを賃貸物件として出すことによって収益を作る投資方法です。
FXや株などの投資方法の場合、現物がないので短時間で大きな損失を出してしまう可能性がありますが、不動産投資は現物があるため、価値が0になってしまうことはないという点がメリットです。
また、賃貸として貸している場合、誰かが住んでいる時には家賃収入が入ってくるため、毎月安定した収益をとれるローリスクハイリターンな投資方法として注目を集めています。
不動産投資のデメリット
不動産投資は比較的リスクの低い投資方法だと言われており、多くの投資家に人気が高い手法ですが、投資である以上デメリットも存在します。そこでここからは、不動産投資のデメリットについて解説していきます。
長期間空室になってしまう可能性がある
不動産投資を行う場合、家賃収入を魅力に感じて始める方が多いでしょう。しかし、賃貸として貸すため、入居者が入らないことも事前に想定しておかなければいけません。入居者が入らなくても不動産を所有している以上、固定資産税などの経費がかかってきます。そのため、収入がなくて経費だけが必要となることも考えられますので、その場合はデメリットといえるでしょう。
また、不動産投資を始める時に銀行から融資を受けて投資をするという方も多いです。その場合、家賃が入らなければ毎月不動産を購入した時のローンを返済しなければいけません。その支払いが負担に感じるという方も多くいるようです。
災害などのトラブルに巻き込まれることもある
自然災害が発生してその場所に住みづらい状況になってしまったり、部屋で事故が起こってしまった場合には、なかなか入居者がつかなくなってしまったり、物件の修繕に大きな費用がかかってしまうことも考えられます。
そうなると、当初想定したような投資はできなくなるでしょう。不動産投資は数十年という長い月日をかけて収益を回収していくため、その分ローリスクで行うことができると言われていますが、その分急なトラブルに巻き込まれる可能性が高いことも理解しておきましょう。
修繕費用が高くなる
不動産は時間が経つごとに劣化していきます。
そのため、安定して入居者をつけるためには修繕にお金をかけなければいけません。その費用が負担に感じるという投資家もいるようです。修繕費が高くなればなるほど、利益があまりとれなくなってしまうことも考えられます。
築年数が長くなると家賃が下がる可能性がある
基本的には、築年数が浅いほど家賃が高くなる傾向があります。もちろん物件の立地や状態によっては、築年数が長くなっても新築と同じ家賃を維持できるという場合もありますが、物件によっては築年数ごとに家賃を下げなければ入居者がつかないということにもなりかねません。
築年数が長くなればなるほど、修繕費用も大きくなるため、収入が減ってしまうという点はデメリットといえるでしょう。
金利が上昇することもある
不動産を購入する際に、銀行からの融資をうける方は多いです。その際には、費用を抑えるために変動型金利を選ぶ方が多数です。
しかし、変動型金利の場合、5～10年で一気に金利が高まる可能性があります。融資の金額が大きくなればなるほど、少しの金利の変動でも負担が大きくなってしまうため、なかなか利益がとれなくなってしまうことも想定されます。
不動産投資で失敗しないための対処方法
不動産投資も投資の１つなので、もちろんデメリットも存在します。しかし、きちんと事前に対処を行っていれば、失敗することなく不動産投資で収益を出すことは可能です。そこでここからは、不動産投資で失敗しないための対処方法についてご紹介していきます。
立地のよい物件を購入する
不動産投資を行う上で最も不安になる部分は、「長期間家賃を確保することができるか」という点でしょう。不動産は築年数が長くなればなるほど家賃は下がる傾向にありますし、なかなか入居がつかないということにもなりかねません。
そのため、購入する物件の立地にこだわって探すことが重要です。立地のよい物件であれば、築年数が経っても入居者がつきやすくなりますし、家賃を下げる必要もないので、安心して不動産運営を行うことができるでしょう。
不動産の特徴は「不動」。買った後にどんなにお金と時間をかけても立地だけは改善できません。
新築の物件を購入する
中古の物件は新築に比べて価格が安いので、その分大きな利益を得られると考える方もいるでしょう。しかし、築年数が長くなればなるほど安定した収益を獲得するのは難しくなりますし、高い修繕費がかかってしまうことも考えられます。そのため、長い目で見れば新築の物件の方がメリットが大きくなります。
ただし気をつけるべきことは新築物件は購入費用が高いということです。そのため利回りは下がってしまいます。
繰り上げ返済を視野に入れて計画を立てる
不動産投資を行う時には銀行からの融資を受けて始めるという方が多いでしょう。しかし、ローンの金利は数年ごとに見直しが行われるので、長年支払っていると金利が高くなってしまう可能性があります。
そのため、最初の返済計画の際から繰り上げ返済を視野に入れておくことをおすすめします。ローンの残債を効率よく減らしていくことによってより早く収益化することが可能ですし、金利対策を行うこともできます。
私は物件が古いため1000万円以上繰上げ返済してリスクヘッジしました。
また、資産に余裕がある方は、不動産を購入する際に前もって自己資産を入れておくことをおすすめします。
保険に入っておく
不動産を長期間保有すると、急に自然災害に見舞われてしまうことも考えられます。災害に遭ってしまうと、高い修繕費が必要になったり、最悪の場合は物件を手放さなければいけないということにもなりかねません。
そのため、事前に災害対策を行っておくことは重要です。不動産を購入する時には、火災保険や地震保険に加入しておいた方がよいでしょう。また、物件を購入する際にはその土地の立地を考え、災害があまりない地域を選んでおいた方が安心です。事前にしっかりと下調べをして対策をしておくことによって、災害によるリスクは大幅に軽減することが可能です。
保険は数万〜十数万円高くても良いものに入った方が良いです。日本は災害が多いのでいつか役に立ちます。また良い保険はカバー範囲が多く、水漏れなども保険で修理可能です。
信頼できる不動産会社を探す
不動産を賃貸に出す場合でも売る場合でも素人が1人で行うのは難しいと言われています。そのため、不動産会社を頼って運営するのが最もよい方法です。
しかし、不動産会社の選び方を間違ってしまうと思ったような運営ができなかったり、突然リスクに直面する事態にもなりかねません。だからこそ、最初にしっかりと不動産会社のリサーチをして不動産運営を始めることをおすすめします。
不動産会社を変えた途端に、部屋が満室になったことがあります。
不動産会社選びは非常に大事です。
まとめ
いかがでしたか？不動産投資はリスクの少ない投資方法ですが、もちろんデメリットになりうる部分もあります。
しかし、そのデメリットは事前にしっかりと対策を行っておけば軽減することが可能です。不動産投資は金額も大きく、長期に渡って運営する方法なので、最初にデメリットを整理して、そのために必要な対策を行っておくことをおすすめします。
きちんと対策を行えばリスクを軽減して大きな利益を獲得することも可能ですので、しっかりと考えてみてくださいね。
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