もくじ
不動産投資について良くある疑問・質問
不動産投資は固定資産税がかかるので儲からない
よく不動産投資の否定的な意見として聞く「固定資産税がかかるので儲けない」というセリフ。
これは間違っていると言って良いです。なぜか？
通常、不動産を購入する時には経費と固定資産税も合わせて計算します。その上で期待する利益が得られるものを購入します。従って固定資産税が取られてびっくりするようなことは通常ありません。また私は資産価値にして１億円ぐらいの不動産を持っていますが、固定資産税は40万円前後です。十分家賃収入でカバーできます。
不動産投資をする時にローン（融資）をするメリットは何か
不動産投資を検討している人が「現金が無いから買えない」と言うことがあります。
これは実は違っています。
不動産を買う時は大抵ローンを借ります。現金で買うと不動産投資の旨みが無くなってしまいます。これはなぜか？
不動産投資、そしてローンの醍醐味はレバレッジ（テコの原理）です。
ローン有無で投資にどのような影響が出るのか見てみましょう。同じ自己資金でもローンというレバレッジがあると利益が増えます。
（どちらも利回り10％の場合）
1. 投資額 100万円（自己100万円） → 10万円のリターン
2. 投資額 3000万円（自己100万円、融資2,900万円） → 300万円のリターン
既にわかった方もいるかもしれませんが、不動産投資の成功、そして拡大の鍵はローンを引き出すことに成功するかどうかです。物件が良いものという前提で話せば、ローンが大きければ大きいほど、手取りが増えていきます。
大抵の人は2〜３物件目のローンが降りずにストップします。そこを上手くローンを続けられる人がメガ大家に成長します。
不動産投資のサブリースとはなにか
サブリースとは不動産管理会社が空室の有無に関わらず不動産オーナーに家賃を振り込むスキームです。
例えばあなたがワンルームマンションを保有している場合、テナントが入居しなければ空室となり家賃収入はゼロですね。ただし物件や管理会社によってはサブリース契約というものがあり、満室、空室に関わらずあなたに家賃を振り込みます。
なぜサブリースが成り立つのか？
サブリースをする場合は基本的に管理会社が、対象の部屋をほぼ満室に保てる自信がある時です。管理会社のメリットですが、サブリース家賃というのは実際の家賃相場より少し低く設定されます。10万の家賃が取れそうな部屋ならサブリースは8万円のようになります。従って管理会社が努力して満室を保てば、毎月差額の2万円は管理会社の利益となります。一方、オーナーは8万円でも必ずもらえるサブリース家賃を選ぶか、空室リスクを承知で10万円の通常契約かを選ぶと言うことです。
一つサブリースで気をつけるポイントは、一般的にサブリースの家賃額は管理会社が変更できるような契約になっている事です。10万円のサブリース契約10年とあっても、5年目に急に9万円に下げる、と言うことが起きます。
その契約条項をしっかり読まず契約し、長期間安定した収入があると思っていたが蓋を開けると家賃がどんどん下がっていくと言うことが起こります。必ずそうなるわけではありませんが、このケースが原因で管理会社と揉める事があるとよく聞きます。
不動産投資はお金持ちがやるもの
これは半分間違っています。
もちろんお金持ちは不動産を持っている事が多いかもしれません。
ただし不動産投資はサラリーマンだからこそ向いている投資です。なぜか？
不動産投資はローンを活用して購入します。ローンが下りやすい属性は正にサラリーマンなんです。毎月決まった給与が出るので、もし家賃収入が減って返済に影響がでても月給からいくらか返済してくれると銀行は考えるからです。逆に年収数千万円というオーナー社長の方がローンはおりません。よく芸能人が売れても住宅ローンが使えないと聞きますよね。銀行は瞬間的な高収入より何十年も続きそうな低収入を選びます。
不動産投資はこれから人口が減少するので良くない
これは半分正解、半分間違いです。
人口が減少することは全ての事業に関係があります。
小売店、飲食店、旅行業、学校…。関係ない事業なんてないのです。
人口が減っているから止めるというのは思考停止の考え方です。
全ての事業と同じく、不動産投資も勝者と敗者が等しくいます。その勝者になるように事業を運営する事が大事です。（と言ってもほぼ手間はかからないのですが）
不動産を買えるような資金が手元にない
ローンの項目で説明しましたが、不動産投資は手元資金で購入するわけではありません。物件やその人の属性（年齢、年収、勤続年数等）によりますが物件価格の2，3割の資金は通常準備します。
ケースによっては自己資金がほぼゼロで始められる事もあります。わたしも自己資金ほぼゼロはあります。ただし自己資金があると購入がスムーズになることは間違いないので貯金はしましょう。
表面利回りと実質利回りについて
物件の収益力を表面利回りと実質利回りで表しますが、下記が計算の方法です。
■表面利回りとは
年間の家賃収入の総額を、物件の購入価格で割った数字です。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100
■実質利回り
実質利回りは、同じ計算を年間の維持経費を加味した上で計算します。
実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の維持経費）÷（物件価格+購入時の諸経費）×100
「実質利回り」は年間の賃料収入から修繕費・管理費・固定資産税・保険料などの必要経費を引いた残額を物件の購入価格で割った数字です。
ただし、実質利回りには、ローンの利息や減価償却費を拭き見ませんので、あくまで物件の収益性を評価するためのもの考えてください。
不動産投資は節税効果があるか
有ります。ただし限定的と言った方がよいでしょう。
節税ができる主な理由は減価償却です。くわしくは不動産会社のサイトの方が詳しくかいていますが減価償却とは物件の購入金額をある一定期間に割って経費として計上する経理上の方法です。
不動産投資で経理的に赤字が出ると、損益通算で給与所得と相殺できます。すると実際の給与年収より低い場合の税金でよくなるため節税ができます。
減価償却で赤字が出せる理由はこうです。
仮に1,000万円の物件を買って減価償却期間が５年の場合、年間200万円を減価償却費として経費計上します。一方、年間の家賃収入が150万円でキャッシュフローが50万円が発生したとします。すると150万円の家賃収入に対して、減価償却は200万円のため50万円の赤字となります。この分は給与所得から引き算できますので個人としての税金は下がります。また赤字とはいえ実際のキャッシュフローは＋50万円ですので2重に美味しいという事です。
ただし、気を付けるべき事は、毎年目に見えるような節税効果がある物件は収益力が低いという事です。節税だけが目的で物件を買うより、しっかり家賃収入があり、減価償却をしても利益が残る様な物件を選ぶべき。従って節税という売り文句だけで不動産投資をするのは止めましょう。
不動産投資は一棟物件と区分所有どちらがよいか
一棟物件の場合
一棟物件は、部屋数が多いため空室リスクが減るというメリットがあります。数部屋空室になっても10部屋あればまだ収益がありますよね。また、一棟まるまる購入するわけですので、自分の判断でリフォームや入居条件などを決めることができ、的確な空室対策ができます。ただし、物件の金額が高くなる、管理・運営に比較的手間がかかるといデメリットがあります。
区分マンションの場合
比較的少額で不動産投資が始められるのがメリットです。予算に合わせて少額物件を複所有することも可能ですし、物件の地域を分けることで、空室リスクの分散も可能になります。ただし、戸数が少なければ少ないほど空室リスクが高くなってしまいます。1部屋しかなく、空室がでればもちろん収入はゼロです。次の入居まで数か月空くような事も良くある事ですので、それを見越した試算でメリットがある場合に投資するべきです。
不動産投資は新築と中古物件のどちらがいいか？
新築と中古は投資効果が正反対の関係にあります。どちらが良いというのは無く、どちらのスタイルを好むかという投資家の選択です。
（新築）
利回り・・・低い
価格・・・高い
故障リスク・・・低い
⇒ 手取りは少ないが、手間は心配を減らしたい人向け
（中古）
利回り・・・高い
価格・・・低い
故障リスク・・・高い
⇒ 手間や心配は比較的多いが、それでも手取りを増やしたい人向け
不動産投資には自己資金がいくら必要か
一般的に、投資物件の2~3割と言われています。
ただし自己資金の裏返しはローンの借入可能額です。オーナーの信用が高い、若しくは物件の内容が良いと借入額が増え自己資金は減らせます。そしてその逆もまた然り。
自己資金が少ないとそれだけレバレッジがききますので、投資としての効率は良いです。ただし逆の効果もあります。自己資金が少ないと毎月の返済額は増えます。不動産投資開始後の余剰資金が少ない人、空室リスクが高い物件に挑む人は返済額が少ない方が無難です。従って自分の投資スタイルや物件内容、そして金融機関のローン可能額のバランスで決まります。
まとめ
いかがでしたか。
これで不動産投資に関する疑問が少しでも解決すれば幸いです。
手前の疑問が解決したなら、次のステップは資料を取り寄せる、そしてセミナーで話を聞く事をお勧めします。どの投資も先ずは行動を起こす事が大事です。その先に定期的な安定収入を得られる生活が待っています。
この記事以外にも不動産投資についてためになる記事を書いていますので下記を是非お読みください。
「不動産投資に興味があり勉強を始めた。でも本やネットに答えが見つからない疑問や質問がある」。こういう事って良くありますよね。この記事では私が不動産投資についてよく聞かれる疑問や質問を集めて、その答えを書きました。