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【失敗例から学ぶ】不動産投資の成功方法は失敗しないこと

no mistakes
MR.ICE

こんにちは。MR.ICEです。

不動産投資を始めてみたいけど、成功するためには何がポイントなのか知りたい。今日はそういう疑問に答えていきますね。

突然ですが株式投資やFXで絶対に成功する方法って何だと思いますか。

答えは「そんなものは無い」ということです。少なくとも一般人にはありません。

もちろんこれは不動産投資も同じです。

投資家

じゃあ学ぶ意味ないじゃない

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安心してください。「失敗しない方法」はあるんです。

投資は全て同じですが、狙って100点を出すことはできません。

でも合格点を出すことはできます。

不動産投資というのは70点の物件を買って、運営で80点にする位で既に成功です。

不動産投資を行う上で大事な事は「失敗しないこと」。失敗しない=成功ですよね。

なので今回は不動産投資の良くある失敗から逆算してどのような事をすべきかというテーマでお話しします。

アパート

不動産投資のリスクと対策

では早速不動産投資で起こり得る失敗とその対策を説明します。

高値掴みのリスク

まず代表的なリスクは物件を市場価格より高く買ってしまうことです。

どんな投資でも同じですが、適正価格より高く買ってしまうと出したお金の割には稼ぎは少ないという結果になります。

ではどのようにして物件価格が適正であるか確かめるのか。それは健美家などの不動産投資サイトで同エリアの類似物件(築年数、構造、部屋数、家賃)と比べると大体わかります。比べるポイントはこちら。

  • 物件価格
  • 表面利回

これらの調査をして、市場価格より高くないことが分かればまず一安心。もし欲しい物件の価格がこの調査で高かったら、その内容を根拠に値引き依頼をしましょう。

ここで一つ注意が必要なのは、表面利回りは操れるということです。下記のポイントで表面利回りが操られてないか確認要です。次の「空室リスク」でも紹介しますが、レントロールを手に入れて判断しましょう。

操りポイント1:空室率

何らかの理由で実際は空室率が高い(例:50%)。なのに表面利回りは80%や満室で入居した場合で計算している。

操りポイント2:想定家賃

今の空室の想定家賃を高く設定して計算している。実際はその空室は家賃を少し安くしないと満室にならない。

空室リスク

これも不動産投資の代表的な失敗要因です。思ったより人が入らず空室率が高いので、ローン返済するとあまりキャッシュが残らない、または赤字になってしまう状態です。

ではこの失敗を防ぐためにはどうすればよいか。

物件購入前

中古の場合

レントロールを確認する事。レントロールとは過去にどのぐらいの人が入居者して、どのぐらいの家賃設定だったかわかる資料。要は通知表みたいないものです。不動産のパフォーマンスはそう簡単には変わりません。従ってレントロールぐらいの空室率が自分が購入した後に発生します。この確認で想定外の空室がないように様に事前確認します。

新築の場合

新築はレントロールはありません。そのため適正価格を確認した時と同じ方法で、同エリア、類似案件のパフォーマンスを確認します。確認方法はスーモやホームズのような賃貸サイトでその周辺の賃貸情報を見てください。すると類似物件の賃貸募集状況が見られます。そこでどのぐらい空室が出ているか大体予想がつきます。

物件購入後

物件購入後にできることはある程度決まっています。これらを行うことで空室率をある程度下げることができます。

  • リノベーションをして家賃や入居率を上げる
  • 優秀な管理会社を選んで入居率を上げる(管理会社で結構変わります)
  • 賃貸会社の客付担当にギフトカード等の報酬を提案してやる気を上げる
  • 管理会社にお歳暮等を送って借りを作る
  • 部屋に家電等を入れ部屋の魅力を上げる

修繕・修理リスク

これは主に築古物件に起こることです。

建物や設備に不具合や故障が発生して修理が発生することです。

当然ですが修理により出費が発生しますので、利益を圧迫します。

良くある修繕・修理はこのようなものがあります。

  • エアコン本体、室外機の故障
  • テナント退去後の壁紙の黄ばみ
  • 水場系の水漏れ
  • 手すり等の金属腐食
  • 床の腐食
  • コーキング痩せ
  • 屋根・壁の塗装の劣化

私見ですが上記は頻度の高い方から書きました。

リスト上側の頻度が高いものは修理費が安く、リスト下側の頻度が低いものは起こると100万円単位の出費となる傾向があります。

上側の故障は定期的に起こりますので、必要経費です。家賃収入からカバーします。

従って、下4つの赤字のものをどうやって避けるか、抑えるかが鍵です。

一番大事なのは購入時に赤字の症状がないか確認することです。

もしあれば、その修理代はいるのでその金額分を値引きしてもらいましょう。

家賃の下落リスク

購入時にある一定の家賃で先々の収入を計算して物件を購入しますが、その設定家賃が長い間続かない事もあります。この家賃下落のリスクは比較的新しい物件と築古物件では対応が異なります。

比較的新しい物件の場合

現在の家賃は物件の新しさも反映されています。そのため5年、10年と運営していくうちに家賃は落ちていきます。これに対して取れる対策は下記の通りです。

  • 購入時のシミュレーションで家賃下落まで計算して購入判断する
  • 部屋や共用部に定期的にリノベーション等して価値を維持する

築古物件の場合

ここでいう築古は築20年〜としますが、そのぐらいの物件ですと購入時の家賃は既に落ちてしまった後の家賃です。

従ってそこからダラダラ家賃が下がっていくことはあまり有りません。考えたらわかりますが、家賃下落はどこかの時点でストップします。

当たり前ですが、家賃が落ち続けたら皆さんが部屋探しした時に100円の部屋なんて出てくるってことですからね。

自然災害・火事等のトラブルによる損失

これは運にもよりますが、自然災害や火事などに遭い想定外の損失・出費があると不動産投資を失敗する原因になります。

自然災害や火事を完全に防ぐことはできませんが、下記の対策をとることはできます。

  • 密集した住宅地の物件は避ける(火事の火をもらわないように)
  • 河川の近く、土地が低い場所は避ける(水災被害)
  • 自然災害保険に入り、保険のグレードを下げない

個人的には3つ目の保険が一番重要です。実際私も数回保険を使いました。

ここでポイントなのは、保険料がもったいないからと言って一番安いプランにしないこと。

日本は災害大国です。程度は違えど災害の被害は受ける可能性が高いです。

保険のグレードを上げても数万円の違いです。15万円が20万円になっても物件購入時の数千万円を考えると小さなものです。必ず良い保険をお勧めします。

良い保険は災害だけではなく、全く自然災害とは関係ないような被害までカバーしてくれる特約がついています。後々必ずあって良かったと思います。

まとめ

いかがでしたか?ここで書いたケース以外のリスクや失敗もあるかもしれませんが、私の10年以上の不動産運営経験を基に代表的なものを書きました。これらを押さえることができれば、とりあえず失敗する事はありません。失敗しなければ要は成功と同じです。

再度になりますが、投資で狙って100点をとることは不可能です。私は年間400万円以上のキャッシュフローが出ていますが、パーフェクト物件は持っていません。70点の物件を買い、運営で80点まで上げる。この感覚が大事です。

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